מאת טליה דינה בנבנישתי, עו"ד
רכישת דירה יד ראשונה / דירת קבלן, הינה עסקה שמתבצעת בגין נכס מקרקעין ויכול והיא תתבצע בשלבים שונים להתהוות הדירה הנרכשת.
לרוב, קבלנים ו/או יזמים משווקים למכירה "דירות על הנייר" לאחר מתן היתר בתנאים (החלטת וועדת התכנון של הרשות המקומית), כי אז קיימת וודאות מסוימת ביחס להיתר הבנייה. מחיר דירה בשלבים מוקדמים לבנייה בד"כ, יהא נמוך בהרבה (ביחס של כ-20%-30%) ממחיר הדירה כשהיא גמורה ובנויה.
המחיר האטרקטיבי כאמור, מושך אליו לא מעט רוכשים, אשר בשל שיקולים כלכליים בוחרים לחתום על הסכם מכר מחייב בין הצדדים טרם סיום הבנייה ולעיתים עוד קודם למתן היתר בנייה סופי.
על מנת לצמצם את הסיכון הקיים לקונה בגין תשלום התמורה למוכר טרם סיום בניית הדירה הנרכשת, חוקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (שיקרא להלן-"חוק המכר"), אשר קובע את המנגנונים להבטחת כספי הרכישה של הקונה באמצעות מתן בטוחה בהתאם לאחת מהחלופות בחוק המכר. יש לעגן את סוג הבטוחה שניתנה לקונה ע"ח מחיר התמורה במסגרת הסכם המכר שנכרת בין הצדדים לעסקה.
מתן בטוחה ע"י המוכר לקונה, הינה חובה שבדין ואין להתנות עליה. אי מתן בטוחה בהתאם לאחת מ-5 החלופות הקבועות בחוק המכר מהווה עבירה פלילית שבצידה סנקציה עונשית ואף עשויה לחייב את המוכר בעיצומים כספיים.
לאור חשיבות העניין, הוקם גוף אכיפתי מטעם משרד הבינוי בירושלים. הסכם מכר שנחתם בין צדדים לעסקה בגין דירה יד ראשונה מחויב בדיווח למיסוי מקרקעין ובנוסף, בחובת דיווח לממונה על יחידת חוק המכר. הדיווח לממונה יבוצע לא יאוחר מ-40 ימים ממועד ביצוע העסקה ויכלול את פרטי העסקה כגון : מוכר והקונה, מחיר התמורה סוג הבטוחה וכיו"ב.
מימון הפרויקט
יש להבחין בין 2 סוגי מימון לפרויקטים לבנייה המשפיעים במישרין על סוג הבטוחה אשר תינתן לרוכשי דירות יד ראשונה:
א. פרויקט לבנייה הממומן מהון עצמי וללא הסתייעות של גורם פיננסי כגון בנק מלווה ו/או חב' ביטוח. יובהר כי לצורך סעיף זה, השלמות הון באמצעות קרנות גידור ו/או משקיעים וכיו"ב, תחסה בהגדרת פרויקט הממומן מהון עצמי.
ב. פרויקט לבנייה המלווה ע"י מוסד פיננסי, לצורך סעיף זה ימנו בנקים בישראל ו/או חב' ביטוח.
5 בטוחות המנויות בחוק המכר
מוכר הדירה רשאי לגבות ע"ח מחיר הדירה סכום שאינו עולה על 7% ממחיר הדירה וזאת, ללא מתן בטוחה ו/או ערבות. מעבר לסכום הנ"ל תקום חבות על המוכר להעמיד לטובת הקונה את אחת מ- 5 הבטוחות המנויות בחוק המכר:
1. ערבות בנקאית
2. פוליסת ביטוח
3. שיעבוד הקרקע ו/או הדירה במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הקונה
4. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה אשר נקייה משעבוד ו/או עיקול ו/או זכות לצד ג'.
5. רישום הבעלות ו/או זכות אחרת בדירה כשהיא נקייה מכל שעבוד ו/או עיקול ו/או זכות לצד שלישי.
יצוין, כי רק במקרה של ליווי פרויקט באמצעות מוסד פיננסי תופק בגין כל תשלום ע"ח מחיר הדירה ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח. במקרה כאמור יימסר לקונה במעמד חתימת ההסכם פנקס שוברים אשר באמצעותו ישלם הקונה את תשלומי התמורה לחשבון הליווי הסגור. המוסד הפיננסי יפיק ערבות חוק מכר או לחלופין פוליסת ביטוח בגובה התשלום (צמוד למדד תשומות הבנייה ) וזאת, לא יאוחר מ- 14 ימי עסקים ממועד ביצוע כל תשלום.
מתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מהווה התחייבות של נותן הבטוחה (בנק מלווה או חברת ביטוח או שניהם יחדיו) להשיב לקונה את הכספים ששילם לחשבון הליווי הסגור כשהם צמודים למדד תשומות הבנייה, וזאת בהתקיים אחת מן העילות המנויות בכתב הערבות למימושה. לשם מימוש הערבות או פוליסת הביטוח יידרש הקונה להמציא למוסד הפיננסי עותק מאושר מפסק דין או החלטה אחרת של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל לפיה התקיימו אחת מן עילות המימוש עפ"י כתב הערבות.
במקרה בו פרויקט הבנייה ממומן מהון עצמי, יידרש המוכר להעמיד לקונה את אחת מ-3 הבטוחות הנותרות כקבוע בחוק המכר, אולם אז יחויב המוכר לגביית תשלומי התמורה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובשיעורים הקבועים בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975:
1. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים - 33% משווי התמורה.
2. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה ( לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מין וחשמל) - 20% משווי התמורה.
3. עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח - 15% משווי התמורה.
4. עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה - 15% משווי התמורה.
5. עם מסירת הדירה - 10%.
הסכם מכר בין הצדדים לעסקה
הסכם מכר בין הצדדים יכלול את כל הפרטים המהותיים בעסקת מכר (גובה התמורה, מועדי תשלום, מועד מסירה, הצהרות הצדדים וכיו"ב) לרבות סוג הבטוחה שניתנת לקונה מאת המוכר, וכן את התנאים להשבת הערבויות הבנקאיות.
תנאים להשבת הערבויות הבנקאיות/פוליסת הביטוח :
א. מסירת הדירה לקונה
ב. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בגין היחידה אותה רכש.
ג. קבלת מכתב החרגה מאת הבנק המלווה את העסקה, לפי, השעבוד החל על המקרקעין בגין הליווי הבנקאי מוחרג מהדירה הנרכשת.
מומלץ להסתייע בעורך דין המתמחה בדיני המקרקעין ובקי בעריכת חוזי התקשרות טרם חתימה על החוזה המחייב לצורך בחינת כל ההיבטים של העסקה.
עוה"ד דינה בנבנישתי מתמחה בדיני המקרקעין, מיסוי עסקאות מקרקעין ותכנון ובנייה ומלווה יזמים ו/או בעלי דירות בפרויקטים נדל"נים ברחבי הארץ.
טלפון: 03-9708079 | דוא"ל: dina@tdb-law.com | אתר:www.tdb-law.com
רכישת דירה יד ראשונה / דירת קבלן, הינה עסקה שמתבצעת בגין נכס מקרקעין ויכול והיא תתבצע בשלבים שונים להתהוות הדירה הנרכשת.
לרוב, קבלנים ו/או יזמים משווקים למכירה "דירות על הנייר" לאחר מתן היתר בתנאים (החלטת וועדת התכנון של הרשות המקומית), כי אז קיימת וודאות מסוימת ביחס להיתר הבנייה. מחיר דירה בשלבים מוקדמים לבנייה בד"כ, יהא נמוך בהרבה (ביחס של כ-20%-30%) ממחיר הדירה כשהיא גמורה ובנויה.
המחיר האטרקטיבי כאמור, מושך אליו לא מעט רוכשים, אשר בשל שיקולים כלכליים בוחרים לחתום על הסכם מכר מחייב בין הצדדים טרם סיום הבנייה ולעיתים עוד קודם למתן היתר בנייה סופי.
על מנת לצמצם את הסיכון הקיים לקונה בגין תשלום התמורה למוכר טרם סיום בניית הדירה הנרכשת, חוקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (שיקרא להלן-"חוק המכר"), אשר קובע את המנגנונים להבטחת כספי הרכישה של הקונה באמצעות מתן בטוחה בהתאם לאחת מהחלופות בחוק המכר. יש לעגן את סוג הבטוחה שניתנה לקונה ע"ח מחיר התמורה במסגרת הסכם המכר שנכרת בין הצדדים לעסקה.
מתן בטוחה ע"י המוכר לקונה, הינה חובה שבדין ואין להתנות עליה. אי מתן בטוחה בהתאם לאחת מ-5 החלופות הקבועות בחוק המכר מהווה עבירה פלילית שבצידה סנקציה עונשית ואף עשויה לחייב את המוכר בעיצומים כספיים.
לאור חשיבות העניין, הוקם גוף אכיפתי מטעם משרד הבינוי בירושלים. הסכם מכר שנחתם בין צדדים לעסקה בגין דירה יד ראשונה מחויב בדיווח למיסוי מקרקעין ובנוסף, בחובת דיווח לממונה על יחידת חוק המכר. הדיווח לממונה יבוצע לא יאוחר מ-40 ימים ממועד ביצוע העסקה ויכלול את פרטי העסקה כגון : מוכר והקונה, מחיר התמורה סוג הבטוחה וכיו"ב.
מימון הפרויקט
יש להבחין בין 2 סוגי מימון לפרויקטים לבנייה המשפיעים במישרין על סוג הבטוחה אשר תינתן לרוכשי דירות יד ראשונה:
א. פרויקט לבנייה הממומן מהון עצמי וללא הסתייעות של גורם פיננסי כגון בנק מלווה ו/או חב' ביטוח. יובהר כי לצורך סעיף זה, השלמות הון באמצעות קרנות גידור ו/או משקיעים וכיו"ב, תחסה בהגדרת פרויקט הממומן מהון עצמי.
ב. פרויקט לבנייה המלווה ע"י מוסד פיננסי, לצורך סעיף זה ימנו בנקים בישראל ו/או חב' ביטוח.
5 בטוחות המנויות בחוק המכר
מוכר הדירה רשאי לגבות ע"ח מחיר הדירה סכום שאינו עולה על 7% ממחיר הדירה וזאת, ללא מתן בטוחה ו/או ערבות. מעבר לסכום הנ"ל תקום חבות על המוכר להעמיד לטובת הקונה את אחת מ- 5 הבטוחות המנויות בחוק המכר:
1. ערבות בנקאית
2. פוליסת ביטוח
3. שיעבוד הקרקע ו/או הדירה במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הקונה
4. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה אשר נקייה משעבוד ו/או עיקול ו/או זכות לצד ג'.
5. רישום הבעלות ו/או זכות אחרת בדירה כשהיא נקייה מכל שעבוד ו/או עיקול ו/או זכות לצד שלישי.
יצוין, כי רק במקרה של ליווי פרויקט באמצעות מוסד פיננסי תופק בגין כל תשלום ע"ח מחיר הדירה ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח. במקרה כאמור יימסר לקונה במעמד חתימת ההסכם פנקס שוברים אשר באמצעותו ישלם הקונה את תשלומי התמורה לחשבון הליווי הסגור. המוסד הפיננסי יפיק ערבות חוק מכר או לחלופין פוליסת ביטוח בגובה התשלום (צמוד למדד תשומות הבנייה ) וזאת, לא יאוחר מ- 14 ימי עסקים ממועד ביצוע כל תשלום.
מתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מהווה התחייבות של נותן הבטוחה (בנק מלווה או חברת ביטוח או שניהם יחדיו) להשיב לקונה את הכספים ששילם לחשבון הליווי הסגור כשהם צמודים למדד תשומות הבנייה, וזאת בהתקיים אחת מן העילות המנויות בכתב הערבות למימושה. לשם מימוש הערבות או פוליסת הביטוח יידרש הקונה להמציא למוסד הפיננסי עותק מאושר מפסק דין או החלטה אחרת של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל לפיה התקיימו אחת מן עילות המימוש עפ"י כתב הערבות.
במקרה בו פרויקט הבנייה ממומן מהון עצמי, יידרש המוכר להעמיד לקונה את אחת מ-3 הבטוחות הנותרות כקבוע בחוק המכר, אולם אז יחויב המוכר לגביית תשלומי התמורה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובשיעורים הקבועים בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975:
1. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים - 33% משווי התמורה.
2. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה ( לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מין וחשמל) - 20% משווי התמורה.
3. עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח - 15% משווי התמורה.
4. עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה - 15% משווי התמורה.
5. עם מסירת הדירה - 10%.
הסכם מכר בין הצדדים לעסקה
הסכם מכר בין הצדדים יכלול את כל הפרטים המהותיים בעסקת מכר (גובה התמורה, מועדי תשלום, מועד מסירה, הצהרות הצדדים וכיו"ב) לרבות סוג הבטוחה שניתנת לקונה מאת המוכר, וכן את התנאים להשבת הערבויות הבנקאיות.
תנאים להשבת הערבויות הבנקאיות/פוליסת הביטוח :
א. מסירת הדירה לקונה
ב. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בגין היחידה אותה רכש.
ג. קבלת מכתב החרגה מאת הבנק המלווה את העסקה, לפי, השעבוד החל על המקרקעין בגין הליווי הבנקאי מוחרג מהדירה הנרכשת.
מומלץ להסתייע בעורך דין המתמחה בדיני המקרקעין ובקי בעריכת חוזי התקשרות טרם חתימה על החוזה המחייב לצורך בחינת כל ההיבטים של העסקה.
עוה"ד דינה בנבנישתי מתמחה בדיני המקרקעין, מיסוי עסקאות מקרקעין ותכנון ובנייה ומלווה יזמים ו/או בעלי דירות בפרויקטים נדל"נים ברחבי הארץ.
טלפון: 03-9708079 | דוא"ל: dina@tdb-law.com | אתר:www.tdb-law.com