דירה "על הנייר" או חצי בנויה?
בפרוייקטים שעדיין לא גוייסו עבורם כספי ההשקעה הראשוניים, הדירות המתוכננות עומדות למכירה במחירים נמוכים במיוחד. זאת משום שהקבלן זקוק למימון ראשוני של הפרוייקט. אפילו אם טרם ניתנו היתרי בנייה, דירות "על הנייר" חייבות להמכר (ברוב המקרים) ועלותן עשויה להיות נמוכה משמעותית מהסכום הסופי. מלבד התלות של הקבלן ברוכשים הראשונים, העלויות הנמוכות של דירה "על הנייר" נובעות גם מסוגיית האיכלוס הלא מיידי, מהסיכוי לגור במשך תקופה בתוך אתר בניה ומהסיכון לעיכובים ושינויים למיניהם. "חוק חפציבה" נועד להגן על הצרכן במקרה של אי אספקה מצד החברה הקבלנית, ומסייע במניעת הפסדים כספיים ועוגמת נפש. בפרוייקטים בהם הבניה כבר החלה, מחיר הדירות במכירה המוקדמת אולי יעלה מעט, אך רמת הסיכון תרד.
אצבע על המדד
מחיר הדירות שנמכרות על הנייר נקבע כשהוא צמוד למדד. בעוד שנתיים ויותר, ערכו של כל מ"ר עשוי להיות גבוה מערכו ביום הרכישה. חשוב לדעת כיצד לחשב את המחיר הסופי כדי למנוע הפתעות. הסכום ההתחלתי הוא מיידי ולא מושפע מעליית המדד העתידית, לכן רצוי להגדילו ככל שניתן.
מלכודות בחוזה
שני סעיפים שמופיעים לעתים בחוזי מכירה מוקדמת, מהם כדאי להזהר: סעיף לפיו הרוכש בדק את הנכס ומאשר אותו, וסעיף לפיו הרוכש לא יתנגד לתכניות בניה עתידיות. בדקו בעירייה את התב"ע (תכנון בניין העיר) והיוועצו בעו"ד.
ומה עוד?
חשוב לוודא כי הזכויות הנמכרות רשומות על שם הקבלן המבצע.
בדקו האם פרוייקטים קודמים של הקבלן הושלמו כחוק מול כל הגורמים הממסים והפועלים.
ודאו כי בחוזה הרכישה מפורטות חובותיו של הקבלן. כמו כן, ודאו כי קיים סעיף שמבטיח את כספכם חזרה במקרה של אי עמידת הקבלן בהתחייבויותיו.
את סכום הרכישה הראשוני יש להעביר דרך עו"ד בנאמנות, ולא ישירות לקבלן.
זכרו כי ברכישת דירה בפרוייקט שטרם ניתנו לו היתרי בניה, קיימת אפשרות לשינויים בתוואי לצורך קבלת ההיתרים. ודאו כי הקבלן מיידע אתכם על כל שינוי שכזה.
בהצלחה!
מאמר מקורי מאת מחלקת המחקר של MY HOUSE
* אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין העוסק בתחום.
בפרוייקטים שעדיין לא גוייסו עבורם כספי ההשקעה הראשוניים, הדירות המתוכננות עומדות למכירה במחירים נמוכים במיוחד. זאת משום שהקבלן זקוק למימון ראשוני של הפרוייקט. אפילו אם טרם ניתנו היתרי בנייה, דירות "על הנייר" חייבות להמכר (ברוב המקרים) ועלותן עשויה להיות נמוכה משמעותית מהסכום הסופי. מלבד התלות של הקבלן ברוכשים הראשונים, העלויות הנמוכות של דירה "על הנייר" נובעות גם מסוגיית האיכלוס הלא מיידי, מהסיכוי לגור במשך תקופה בתוך אתר בניה ומהסיכון לעיכובים ושינויים למיניהם. "חוק חפציבה" נועד להגן על הצרכן במקרה של אי אספקה מצד החברה הקבלנית, ומסייע במניעת הפסדים כספיים ועוגמת נפש. בפרוייקטים בהם הבניה כבר החלה, מחיר הדירות במכירה המוקדמת אולי יעלה מעט, אך רמת הסיכון תרד.
אצבע על המדד
מחיר הדירות שנמכרות על הנייר נקבע כשהוא צמוד למדד. בעוד שנתיים ויותר, ערכו של כל מ"ר עשוי להיות גבוה מערכו ביום הרכישה. חשוב לדעת כיצד לחשב את המחיר הסופי כדי למנוע הפתעות. הסכום ההתחלתי הוא מיידי ולא מושפע מעליית המדד העתידית, לכן רצוי להגדילו ככל שניתן.
מלכודות בחוזה
שני סעיפים שמופיעים לעתים בחוזי מכירה מוקדמת, מהם כדאי להזהר: סעיף לפיו הרוכש בדק את הנכס ומאשר אותו, וסעיף לפיו הרוכש לא יתנגד לתכניות בניה עתידיות. בדקו בעירייה את התב"ע (תכנון בניין העיר) והיוועצו בעו"ד.
ומה עוד?
חשוב לוודא כי הזכויות הנמכרות רשומות על שם הקבלן המבצע.
בדקו האם פרוייקטים קודמים של הקבלן הושלמו כחוק מול כל הגורמים הממסים והפועלים.
ודאו כי בחוזה הרכישה מפורטות חובותיו של הקבלן. כמו כן, ודאו כי קיים סעיף שמבטיח את כספכם חזרה במקרה של אי עמידת הקבלן בהתחייבויותיו.
את סכום הרכישה הראשוני יש להעביר דרך עו"ד בנאמנות, ולא ישירות לקבלן.
זכרו כי ברכישת דירה בפרוייקט שטרם ניתנו לו היתרי בניה, קיימת אפשרות לשינויים בתוואי לצורך קבלת ההיתרים. ודאו כי הקבלן מיידע אתכם על כל שינוי שכזה.
בהצלחה!
מאמר מקורי מאת מחלקת המחקר של MY HOUSE
* אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין העוסק בתחום.